🏡深圳湾东顶豪之选！东涌名苑别墅二手房全（附最新价目表）

🌊【小区概况】

东涌名苑位于深圳南山区深圳湾东，是南山少有的低密别墅社区（容积率1.2）。由香港亿利达集团开发，2005年奠基，正式入住，总户数仅186栋。社区占地12.8万㎡，绿化率45%，以地中海风情园林设计著称，保留原生红树林湿地景观。

💎【核心优势】

1️⃣ 双地铁上盖：步行800米达9号线东涌站（已开通）

2️⃣ 全深圳唯一带私人游艇码头社区（需另购泊位）

3️⃣ 3所顶级教育资源：南山外国语学校（东校区）+南山实验教育集团+深圳湾国际学校

4️⃣ 精装交付率100%，物业费8.8元/㎡·月（含家政+园艺）

5️⃣ 二手均价12.5-15.8万/㎡（总价约2500-4000万）

🏠【户型全】

▫️A区（南向）：

• 4房3卫 300-330㎡：全明户型，双主卧套房带衣帽间

• 5房4卫 350-380㎡：主套带书房+茶室，赠送60㎡私家庭院

• 得房率85%，层高3.15米

▫️B区（东向）：

• 4+1房 280-320㎡：双套间朝海，270°全景落地窗

• 5+1房 340-370㎡：双主卧互不干扰，赠送双车位

• 得房率82%，层高3.2米

▫️C区（西向）：

• 4房3卫 310-350㎡：双阳台设计，采光时长超8小时

• 5房4卫 360-400㎡：主套带步入式衣帽间+步入式浴缸

• 得房率83%，层高3.1米

🚗【交通网络】

🔹外部：

- 深南大道（东西向）车流：早高峰东向车流约3.2万/小时

- 滨海大道（南北向）车流：晚高峰南向车流约4.5万/小时

- 新增2个潮汐车道（早高峰东向加车道）

🚇【轨道交通】

• 9号线东涌站：日均客流8.2万人次（早高峰4.1万）

• 15号线（建设中）：开通后换乘站，预计增加客流30%

🛒【商业配套】

1️⃣ 社区内：3000㎡商业综合体（含米其林餐厅、儿童乐园）

2️⃣ 3公里内：

- 海岸城购物中心（新增永辉超市+星巴克臻选）

- 蛇口价值工厂（网红打卡地，周末人流超2万）

- 坪山万达广场（预计新增10家新店）

🏥【医疗资源】

1️⃣ 社区医院：深圳湾国际医院（三甲，接诊量12万人次）

2️⃣ 3公里内：

-南山医院（蛇口院区，手术量突破5万台）

-香港大学深圳医院（国际部开放，预约需提前7天）

🎓【教育全链】

🏫幼儿园：

- 深圳外国语学校（东校区）国际幼儿园（学费18万/年）

- 花椒幼儿园（南山示范园，学位已满）

📚中小学：

- 南山外国语学校（东校区）小学部（毕业生100%录入南山外国语初中部）

- 南山实验教育集团南山外国语学校（初中部，中考率98.7%）

🎯【投资攻略】

1️⃣ 税费计算（以380㎡为例）：

- 契税：1.5%（首套）+增值税满2年免征

- 中介费：2.7%（买卖双方各付1.35%）

- 装修费：建议预留8000-12000元/㎡（含智能家居）

2️⃣ 租金回报率（数据）：

- 300㎡户型：月租8-10万（空置率＜5%）

- 400㎡户型：月租12-15万（空置率＜3%）

3️⃣ 换手周期：

- Q2成交案例：成交周期平均45天（带租约交易占比60%）

- 建议签约前核查租约剩余时间

📈【价格走势】

🔸-价格曲线：

- ：8.2万/㎡（带租约价）

- ：7.8万/㎡（疫情影响）

- ：9.5万/㎡（学位房政策）

- ：11.2万/㎡（深圳湾1号带动）

- ：12.5万/㎡（限价政策）

🔸Q3成交案例：

- A区300㎡南向：328万（带30年租约）

- B区350㎡东向：410万（空置状态）

- C区380㎡西向：450万（满五唯一）

💡【购房建议】

1️⃣ 自住选B区：朝东户型正对香港方向，晨光照射时长更长

2️⃣ 投资选C区：西向户型视野开阔，适合出租长租客

3️⃣ 改善选A区：南向户型私密性更好，适合三代同堂

📝【避坑指南】

1️⃣ 注意车位配比：1:1.2（含2个地下车位+2个地上车位）

2️⃣ 私家花园维护：物业费已包含基础维护，特殊景观需自费

3️⃣ 游艇码头使用：需另付年度管理费3万/个泊位

4️⃣ 租约核查：建议要求业主提供近3年租约备案证明

🌟【爆款户型】

1️⃣ 360㎡东向户型：赠送40㎡连廊空间，可改造为家庭影院

2️⃣ 380㎡西向户型：全屋智能家居系统已预埋，总价优惠50万

3️⃣ 400㎡南向户型：双电梯独立入户，物业费减免5年

📅【看房预约】

每周六/日14:00-18:00开放深度看房（需提前3天预约）

预约方式：私信回复【东涌名苑+意向户型】

（附最新价目表及成交案例）

1️⃣ 核心布局：

- 东涌名苑别墅二手房

- 深圳湾东顶豪

- 南山外国语学校学区房

- 低密社区二手房

2️⃣ LSI：

- 私人游艇码头社区

- 海湾豪宅

- 滨海高端住宅

- 南山实验教育集团

3️⃣ 结构化数据：

- 容积率：1.2

- 绿化率：45%

- 停车位：186个

- 物业费：8.8元/㎡·月

- 内部链接：南山豪宅成交案例

- 外部链接：深圳湾1号投资报告

📌【数据来源】

1️⃣ 深圳市住建局二手房交易白皮书

2️⃣ 南山外国语学校招生简章

3️⃣ 深圳湾国际医院年度运营报告

4️⃣ 亿利达集团物业年报