"天秀花园安和园二手房全攻略！地铁学区房闭眼入的宝藏小区，附真实房源价格表"

✨粉丝提问：刚在南宁买房的宝子们！最近咨询天秀花园安和园二手房的姐妹特别多，本房产中介整理了全网最全的分析报告！从房价走势到学区划片，从交通配套到装修亮点，一篇说清楚！

🏠小区定位

天秀花园安和园位于青秀区天秀路旁（坐标：广园西+地铁1号线金桥客运站），是2008-间分批交付的改善型社区，总户数约3200户，目前二手房挂牌量稳定在85套左右，月均成交8-10套。这个数据来自我们公司3月份的成交记录哦~

🚇交通实测

实测早高峰8:30从小区出发：

▪️步行至地铁口（金桥客运站）8分钟（距离约1.2km）

▪️骑行5分钟到广园西枢纽（可直达地铁2/3号线）

▪️自驾到琅东CBD约18分钟（经天虹路）

⚠️重点提醒：小区正门有共享单车充电桩，物业统一管理，建议步行+共享单车出行更环保！

🏫学区划片

最新划片：

▫️小学：南宁三中天湖学校（原青秀区三小天湖校区）

▫️初中：南宁三中青秀校部

▫️高中：南宁三中青秀校区（重点高中！）

📊数据对比：近3年三中系学区房溢价率达25%，比普通学区高8个百分点！

💰价格走势（-）

| 年份 | 均价（元/㎡） | 成交周期 | 热门户型 |

|--------|--------------|----------|----------|

| | 12,800 | 45天 | 95㎡三房 |

| | 13,500 | 38天 | 115㎡四房 |

| Q1 | 14,200 | 32天 | 130㎡大平层 |

🎯目标客群画像

✅改善型：置换三房到四房家庭（占比62%）

✅投资客：看重地铁+学区的长线持有（占比28%）

✅刚需族：首套上车预算150-200万（占比10%）

🏡房源精选（附实拍）

1️⃣ 130㎡四房（总价230万）

▪️亮点：双阳台+主卧套间+飘窗

▪️实拍图：客厅全景（附链接）

▪️优势：紧邻小区儿童乐园，带地暖系统

▪️劣势：厨房瓷砖有点旧

2️⃣ 95㎡三房（总价135万）

▪️亮点：餐客一体设计+双卫

▪️实拍图：厨房操作台特写

▪️优势：步行5分钟到社区超市

▪️劣势：小区停车位紧张

3️⃣ 115㎡三房（总价165万）

▪️亮点：全明户型+南向阳台

▪️实拍图：主卧衣帽间（附视频）

▪️优势：带小区储物间

▪️劣势：距离地铁站略远

💡购房避坑指南

1️⃣ 学区注意：可能有调整！建议提前3个月确认划片

2️⃣ 装修提醒：老小区电路需升级，建议预留5-8万改造费

3️⃣ 停车问题：小区车位配比1:1.2，租车位月费约300元

4️⃣ 税费计算：满五唯一可省个税+契税（约15万）

🌳小区环境实测

我们实地走访了3个时间段：

▪️清晨6:00：健身区人少，适合晨跑

▪️下午3:00：儿童乐园最热闹

▪️晚8:00：篮球场有球赛（附现场图）

📌隐藏福利：小区东门有24小时便利店，北门有生鲜超市（配送费5元）

📈未来规划

根据《青秀区城市规划》：

▫️：新增2所普惠幼儿园

▫️：天虹路将拓宽为双向6车道

▫️：地铁5号线规划站点（已进入环评阶段）

💰真实粉丝反馈

粉丝@南宁小鹿：在安和园住了5年，最满意的是三中学区，孩子今年考上南宁一中！虽然房价涨了，但租金回报率稳定在4.2%，去年出租的95㎡三房月租8800元。

粉丝@投资客老王：买入的115㎡户型，现在增值了38%，准备置换到凤岭北。提醒新入手的注意：要签《无学区纠纷承诺书》！

📝购房建议

1️⃣ 首选南向户型（溢价5-8%）

2️⃣ 优先选择后交付房源（设施较新）

3️⃣ 重点关注98-120㎡户型（成交主力）

4️⃣ 每周三、周五下午3-5点是看房高峰期

🎁福利时间

关注并私信“安和园”，免费领取：

▪️小区物业费明细表（更新版）

▪️三中系学区房划片地图

▪️周边5公里内商业配套清单

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